Moncef Kooli est d’abord Pdg de l’une des plus importantes sociétés de promotion immobilière. Sa réussite dans le domaine, en ont fait une des réussites, jusqu’à présent, d’entrée en bourse. L’entreprise gagne de l’argent et distribue des bénéfices et il n’est pas le seul. Il est aussi président de la Chambre syndicale patronale des promoteurs immobiliers et se trouve, de ce haut-point, au meilleur endroit pour jeter un regard horizontal sur un secteur, dont le semblable aux USA a été à la racine de la crise financière qui secoue actuellement toutes les places du monde. C’est à lui donc que nous avons posé nos questions sur l’état de santé du secteur en Tunisie, alors que l’on entend parfois parler de méventes, de prix trop chers et de risque de bulle immobilière. Ses propos sonnaient à la fois en bonnes (pour le secteur) et en mauvaises (pour les acheteurs) nouvelles. Interview

Y a-t-il actuellement, de votre position de promoteur immobilier et de président de la Chambre Syndicale des Promoteurs Immobiliers, une quelconque incidence de la crise internationale sur le secteur immobilier en Tunisie ?

 A ma connaissance, il n’y a aucune évolution, ni positive, ni négative. La situation est la même, depuis le début de l’année elle n’a  pratiquement pas changé. La société que je dirige, par exemple, réalise pleinement son budget conformément à ses prévisions, c'est-à-dire une augmentation d’à peu prés 15% par rapport à l’année dernière. Je sais par ailleurs, que c’est aussi le cas d’autres grandes sociétés, notamment la SNIT qui augmente de 20% son budget prévu et qui a été approuvé par son conseil d’administration. Elle va ainsi réaliser 50 MDT,  alors qu’il était prévu qu’elle n’en fasse que 40 MDT. D’autres que la SNIT, réalisent aussi leurs programmes et je n’ai pas d’échos auprès d’autres promoteurs importants à propos de grosses difficultés, ou de difficultés liées à la conjoncture actuelle.

Il existe, c’est vrai, une augmentation des prix qui devient presque insupportable, qui peut avoir des conséquences négatives à moyen terme sur le secteur. Mais je ne vois rien de spécial lié à la crise mondiale dans notre pays, sauf les augmentations de prix des matériaux de construction que nous importons de l’étranger, l’augmentation des prix des matériaux de base (fer, bois, cuivre, etc.…) qui ne font que s’aligner sur les prix du pétrole qui ont augmenté de façon extraordinaire. A part cela, rien de spécial.

Quel pourrait être, si incidence il y a, ces incidences et est ce qu’il pourrait y avoir un lien avec les grands projets qui vont être réalisés en Tunisie  et qui pourraient « importer », pour ainsi dire, des incidences quelconques de la crise mondiale sur votre secteur ?

Pour ce qui est des grands projets,  personnellement et pour être honnête je ne sais pas comment ils vont être financés, en fonds propres ou en s’endettant sur le marché mondial.  Je n’imagine pourtant pas qu’il puisse y avoir  d’incidence sur eux. Ces grands projets, on le sait, s’adresseront en une grande partie aux acquéreurs étrangers. C’est là qu’il pourrait y avoir peut-être une incidence. A mon avis   il y’aura un ralentissement, mais personnellement  je n’ai pas d’informations précises, c’est tout simplement de la spéculation. Sinon, ces grands projets auront des incidences à double titres sur l’économie tunisienne. Ce sont d’abord de gros mastodontes qui vont s’installer chez nous.  On aura bien sûr le regret de ne pas être à leurs places bien que nous n’ayons malheureusement pas leurs dimensions. Il y’aura donc  certainement pour nous un défi à relever pour être, à long terme, en mesure de réaliser des projets aussi importants aussi bien en Tunisie ou à l’étranger. C’est donc là un premier élément positif pour nous.  Le deuxième aspect, réside dans le fait que ce sont des gens qui vont nous concurrencer sur le plan des matériaux de construction et de la main d’œuvre tunisienne. Il y aura donc certainement des problèmes surtout au début, mais on va s’adapter petite à petit. Il y’aura certainement aussi des tensions sur le marché local des matériaux de construction et surtout sur le marché de la main d’œuvre qualifiée. Il y’aura une course à qui pourra capter le plus et cela aura certainement une incidence et une surenchère sur le marché local des coûts de la construction. Il n’en demeure pas moins, selon mon humble avis, que ce sera un projet qui va être très intéressant pour la Tunisie avec des incidences économiques très intéressantes et de grandes possibilités d’emplois pour les jeunes tunisiens et une possibilité de croissance à longs termes.

Comme vous dites tout à l’heure, les prix ont suivi une course folle et deviennent insupportables, une course qui ne s’arrête pas depuis l’indépendance. Est-ce qu’il n’y a pas risque de bulle immobilière qui pourrait éclater  et avoir une incidence réelle sur le secteur de l’immobilier en Tunisie ?

C’est vrai. Les prix augmentent d’une façon folle. Pourquoi folle, parce qu’ils augmentent d’une façon beaucoup plus rapide que l’inflation d’une façon générale. Il y’a deux vitesses. Il y’a une inflation globale dans le pays qui a augmenté et a baissé au fil des années, mais qui est restée depuis plus de vingt ans assez raisonnable pour un pays comme la Tunisie. En face, il y’a l’inflation dans le secteur de l’immobilier, c'est-à-dire le prix des terrains, de la construction et de l’immobilier d’une façon générale. A mon avis, cette augmentation des  prix a presque été, sur les 20 dernières années, le double de l’inflation globale. Ceci est, à  mon avis vraiment insupportable, parce que la richesse et le revenu des ménages n’augmentent pas aussi rapidement et cela peut un jour avoir une incidence négative. Jusqu’aujourd’hui, nous avons pu sauver la mise grâce à deux ou trios causes principales.  D’abord il y’a la croissance démographique qui n’a cessé d’augmenter. Et puis une grande partie des acquéreurs de logements neufs sont des gens qui achètent pour habiter et non pour spéculer. On parle de bulle immobilière et bulle spéculative, lorsqu’il y’a réellement de la spéculation, c'est-à-dire lorsqu’il y’a des gens qui achètent pour placer et spéculer, ce qui n’existe pas en Tunisie. La majorité des acquéreurs restent en effet des gens qui achètent pour habiter, c'est-à-dire des gens qui contractent un crédit avec un peu d’épargne et achètent un logement pour le garder, sans avoir l’intention de le vendre à la recherche d’une plus value. C’est au contraire des personnes qui achètent pour se sédentariser et être propriétaires. Deuxièmement, une partie non négligeable de ces gens achètent un logement et le financent par la vente d’un autre logement qu’ils ont acheté durant les années 70 ou 1980. Donc l’augmentation qu’ils ont a subite sur le logement neuf à acheter, ils en ont également profité pour acheter un logement plus cher. Jusqu’à là donc, le secteur de l’immobilier a pu sauver la mise et cela continue à fonctionner. J’espère que ça va continuer encore, même si ça augmente beaucoup plus vite que l’inflation et c’est antiéconomique et ne peut pas continuer  indéfiniment.

Justement, n’y a-t-il donc pas risque que les prix de l’immobilier baisse alors qu’on  remarque  que la moyenne des loyers, qui sont un indicateur important de la conjoncture immobilière, commencent à se tasser et les prix du loyer n’augmentent pas aussi vite que le prix de l’immobilier neuf ? Cela ne pourrait-il pas inciter  les acheteurs à ne plus  s’endetter pour l’achat et préférer la location et entraîner ainsi un risque de mévente ou d’achat pour placement ?

Je ne crois vraiement pas que les prix vont baisser. Le rythme de l’augmentation des prix du logement a, c’est vrai décroché depuis l’augmentation des coûts. Pour vous donner un peu une idée, l’acier par exemple a augmenté de 80% sur les 10 derniers mois. D’autres matériaux ont augmenté un peu moins, mais ils ont eux aussi augmenté d’une façon extraordinaire. Conséquemment, le prix d’un logement de standing est passé d’à peu prés 1000 dinars le m² à 1300 dinars. Il y en a même à 3000 Dinars le m² dans la région du  Lac par exemple. Mais c’est du «coup de fusil», des opportunités qui ne font pas légion et des opérations très limitées  avec très peu de logements. On ne peut donc pas tenir compte de ces cas là. La  moyenne reste  entre 1250 et 1300 dinars. L’augmentation reste d’environ 25 à 30% sur les trois dernières années, c'est-à-dire que nous restons toujours entre les 7 et 8 voire 9% d’augmentation par an, alors que le coût de construction a presque doublé durant les cinq dernières années. Ceci est à expliquer par le fait qu’il y’a eu une limitation de marge des promoteurs, qui ont en effet profité de l’augmentation du « PUF » et de la densité de la construction et cela a atténué l’augmentation en elle-même. Par contre sur la stabilisation des prix du loyer, je suis affirmatif. La rentabilité à la location des logements a en effet baissé d’une façon extraordinaire parce que les coûts ont terriblement augmenté alors que les loyers sont indexés selon les revenus et que les gens louent en fonction de leurs revenus et de leurs salaires. Donc, la rentabilité qui a été entre 4 et 5% a baissé à seulement 3%. Il est cependant important de noter que le pourcentage d’acquéreurs de logements pour les mettre en location, c'est-à-dire sous forme de placement et sous forme d’investissement locatif, a toujours été marginal. Mais ces gens là, est ce qu’ils ont le choix, est ce qu’ils ont un autre investissement ? Ce sont des gens qui ne cherchent pas la rentabilité, ils cherchent autres chose !

Je vous fais une hypothèse. Si le prix de la location continuent à être reste stable et n’augmente pas, et que tout d’un coup il risque aussi d’avoir de méventes et de non achat de placeurs ?

Non, parce que ces placeurs n’ont pas le choix. Ils ne peuvent pas mettre tout l’argent dans la bourse qui n’est pas très stable, et ils n’ont pas vraiement d’autres choix. Ce sont des gens qui sont pratiquement acculés à investir, c’est un placement loin des enjeux et il est fiable.

Le secteur de l’immobilier ne devient-il pas de plus en plus un secteur ou il y’a une sorte de recyclage d’argent,  l’argent que l’on devait payer au fisc ?

Je n’en sais absolument rien !!!

Il n’y aura donc pas de stabilisation de prix du mètre carré ?

Non, il y’aura toujours une augmentation permanente. Sans être excessivement optimiste, je  suis inquiet mais pas paniqué, car nous continuons à en vendre.

t-ce que de votre position de Président de la Chambre Syndicale des Promoteurs Immobiliers, est ce que vous avez eu vent ou entendu parler de mévente auprès des promoteurs  immobiliers ?

Non. Comme je vous l’ai dit, les grands promoteurs réalisent leurs prévisions pour l’année 2008 et ils sont optimistes pour 2009. Il y en a même quelques uns qui font mieux que ce qui a été prévu, comme chez la SNIT ou la SIMPAR. D’autres promoteurs sont aussi à l’aise. Mais je n’ai eu à aucun moment vent de gens  qui sont en difficultés.

N’y a-t-il pas d’entreprises qui ont eu de problèmes de financement ?

Aucuns problèmes de la part des banquiers pour financer les promoteurs immobiliers. Au contraire, les banques se bousculent derrière les bons promoteurs.

Les banques croient donc dans les bonnes perspectives du secteur immobilier ?

Oui et je ne manque pas de préciser que les autorités monétaires ont très bien géré ce secteur depuis ses débuts. Elles ont été en effet très prudentes et très vigilantes. La BCT et le ministère des Finances, ont très bien géré le secteur de l’immobilier depuis longtemps et je les en félicite. Personnellement, en tant que président de la chambre syndicale des promoteurs immobiliers, j’en ai vu beaucoup réclamer la suppression du plafond des 40% [NDLR : les banques tunisiennes ne peuvent en effet pas faire crédit avec une mensualité au-delà des 40 % du revenu] car ils ne pouvaient pas emprunter plus. Je félicite ceux qui se sont tenu à cette règle. Ils ont été vigilants et ils ont fait bien attention, car les subprimes c’est l’anti 40%. En Tunisie, tant que vous n’avez pas la capacité de rembourser, vous n’empruntez pas. C’est cela qui a sauvé notre pays de cette crise qui a frappé ce secteur là. Il faut aussi rappeler que la BH (Banque de l’Habitat) vient d’être citée en tant que meilleure banque en Afrique pour ce qui concerne l’habitat, elle l’a amplement mérité. Moi j’ai été dans des pays africains où j’ai vu de très hauts responsables qui rêvaient d’avoir leurs propres banques d’habitat comme en Tunisie. Je sais aussi qu’il existe beaucoup de pays africains (Burkina Faso, Mali, Sénégal…), où la Banque de l’Habitat est en train, soit d’entrer dans leurs capitaux ou leur donner  son expertise pour créer leurs propres banques de l’habitat. La Banque de l’Habitat est l’une des réussites du Président Ben Ali et elle vient ainsi de prouver la réussite du modèle tunisien en la matière.