Rencontré en marge de la 13ème édition du salon méditerranéen pour le bâtiment, Medibat, Faouzi Ayadi, promoteur et fondateur-directeur du site bourseimmo a accordé à Africanmanager une interview exclusive dans laquelle il a dénoncé la hausse remarquable des prix de l’immobilier, appelant l’Etat à jouer pleinement son rôle et assurer l’équilibre du secteur foncier. Interview :
Quelles sont les caractéristiques du secteur immobilier en Tunisie ?
Le secteur de l’immobilier en Tunisie se caractérise par deux faits majeurs. Primo, les prix ont grimpé partout dans tout le pays sans exception mais à des pourcentages et des degrés qui varient d’une zone à une autre et d’une catégorie à une autre. Aujourd’hui, on enregistre une hausse équivalente à 6% voire parfois 12% dans certaines autres zones. Pour le foncier, les prix ont augmenté d’au moins 15%.
Cette hausse s’explique par deux facteurs, un taux d’inflation élevé, et le fait que le foncier reste toujours le refuge des investisseurs. Au défaut de rentabilité en investissement dans le marché financier, les gens s’orientent de plus en plus vers le foncier.
Le deuxième fait est que les matériaux de construction et la main d’œuvre ont connu une hausse remarquable.
Ajoutons à cela la lenteur des procédures administratives depuis la révolution, que ce soit au niveau de l’autorisation ou encore à celui des services connexes comme le branchement, la Steg, la Sonede et l’ONAS. Ces services prennent, aujourd’hui, de plus en plus de temps, ce qui fait que le cycle de construction dépasse les trois ans.
Toutes ces données font que le marché de l’immobilier devient un peu saturé. La demande existe mais le pouvoir d’achat est limité et freiné par rapport aux prix de vente.
Est-ce la crise ?
Crise ! non ce n’est pas facile de définir une situation pareille de crise. On peut parler d’un rythme ralenti des ventes. On peut aussi parler d’une offre qui peut dépasser en quelque sorte la demande.
Si on fait la cartographie, on peut trouver que la demande existe encore dans certaines zones comme l’Aouina, le Lac, l’Ariana, cité Al Ghazala et El Medina Jadida. Des zones qui sont encore acceptables en termes de prix.
En revanche, toutes les zones balnéaires sont en difficulté de vente sans exception, et ce pour deux raisons. Ces zones contiennent des projets touristiques et semi-touristiques alors que le secteur du tourisme est en stagnation depuis la Révolution et la demande des Tunisiens à l’étranger en termes d’immobilier est en baisse.
Le gouvernorat de Sfax cultive une caractéristique un peu bizarre, les prix ont gonflé, le foncier a triplé bien que l’infrastructure ne soit pas viable. Le rythme de vente à Sfax est actuellement trop bien alors que la fourchette des prix est aux alentours de 1500DT/m2. L’offre est très grande par rapport à la demande. Les petits et micro projets sont partout à Sfax. Si on peut parler de crise, c’est que ses prémices commencent à apparaître à Sfax. Si la demande n’évolue pas d’ici une année, on pourra parler d’une crise.
Et pour les nouveaux projets ?
Les nouveaux projets sont aussi en baisse par rapport au rythme habituel. On recense 350 projets en cours de commercialisation. Cependant, le nombre des projets qui ont au moins deux ans ont augmenté.
Aujourd’hui, il faut parler au minimum de 3 ans pour que le projet soit complété. Et pour la vente, on peut parler de 4 ans. En revanche, la vente sur plan a diminué voire même disparu à cause de la diminution des fonds propres.
La hausse des prix est-t-elle liée à la Révolution ?
La certitude, c’est que, depuis la révolution à aujourd’hui, le taux d’inflation n’a cessé d’augmenter, d’où la hausse des prix de l’immobilier. Les prix ont doublé voire triplé indépendamment de l’infrastructure. De plus, le coût de la main d’ouvre a doublé, ce qui a augmenté le prix de revient du produit.
Quelles solutions pour maîtriser les prix de l’immobilier?
Dans le secteur foncier, l’Etat est appelé à jouer pleinement son rôle comme fournisseur de foncier. L’Etat doit être présent partout dans le pays pour créer l’équilibre pour ne pas arriver à ces prix-là. L’Etat ne doit pas vendre avec les mêmes techniques du privé, à savoir l’enchère et des prix gonflés.
Si l’Etat n’arrive pas à maîtriser le foncier, il ne pourra pas maîtriser les autres composantes. Le foncier ne doit pas dépasser entre 18 et 20% du coût total du projet comme c’est le cas aujourd’hui où cela atteint actuellement 30%.
Bien plus, on est en train de construire avec les mêmes techniques de construction, lesquelles sont lentes et nécessitent des réparations. Il faut d’autres procédés et techniques écologiques et rapides pour comprimer les délais et garantir une bonne qualité.
Par ailleurs, si on va continuer avec le même rythme, le secteur sera déconnecté du pouvoir d’achat des Tunisiens et en décalage avec la réalité.
Khadija Taboubi
